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过去烟台街有一种“以房养老”的方式,它有个很形象的称谓叫“吃瓦片”

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  提到烟台街早期的房地产业,就不得不提“吃瓦片”和“地皮房”,这是烟台旧时房地产业的两种常见业态。

  “吃瓦片”一词并非烟台街专有,它是中国北方对出租房屋“吃租金”的形象比喻,也是旧时“以房养老”的一种方式。在有了闲置的、富余的房屋之后,业主自然会想到出租,靠租金补充和维持生计是很多有产阶级常见的做法。

  我所说的“吃瓦片”,专指别无他业,将房租作为唯一生活来源的那部分人。此风盛于清末民初,是社会贫富差距加大和一些人好逸恶劳的产物。

  旧时官绅后裔或八旗子弟,很多人不士不农、不工不商,提笼耍鸟、游手好闲,一部分人先是倒腾古董、名人字画,休闲为主、牟利在次。后来,国势衰败,长期挥金如土的纨绔子弟入不敷出,既出不了力,又不会做事,便想到出租多余祖产。

  因为这个群体往往祖产丰厚,有大量的房屋闲置,出租后足可以房养老,完全靠“吃瓦片”度日。清末民初,此种情形全国各地皆有,烟台也不例外。

  

  据《烟台房地产志》(讨论稿)记载:自清末以来,外地、外省的资本家来烟埠经商的日渐增多。而奇山所的“坐地户”也在逐渐变化。

  “坐地户”的后裔多是浮华有余,经商无谋,比不得外来的资本家灵活、钻营,因而很多原先经商的“坐地户”由经商转为建房出租,比经商获利更快、更多。在烟台街,“吃瓦片”风行一时。

  志书记载提到了“建房出租”,这说明那个时期的“吃瓦片”并非民间的零散房屋出租,而是达到批量建房、规模化出租的程度。

  这种具有一定产业规模的建房出租,或商场或住宅,不是普通民众所能为之,是烟台街早期房地产开发的一种雏形。1918年建于烟台北马路的“公利市场”,采用的就是这种批量建房出租的经营模式。

  只有土地怎么办?这就产生了“地皮房”。“地皮房”是为“吃瓦片”应运而生的,是当时的一种升级版的房地产开发业态。

  当时的烟台街有很多土地所有者没有足够的资金自己投资建房,而单纯出租土地收入又十分微薄,于是想到了与人合作建房,寻求与有建造资质和能力的承建商共同开发。

  有的将建好的房屋和承建商按比例分配,还有的是房屋产权属于土地所有者,而承建商具有约定时限之内的房屋经营和使用权,期满后承建商将房屋交回,土地所有者继续出租“吃瓦片”。

  这种合作模式,承建商免去了购买土地的巨额投资,土地所有者也省去了建造成本,而房屋的设计方案由双方共同确定并报批,勘探设计、建造配套等若干费用则均由承建商负担。

  

  《芝罘区志》中有这样的记载:清末(烟台)工商业迅速发展,房屋十分紧缺。奇山所城一些坐地户遂趁机经营“地皮房”。

  工商业者出资,坐地户出地皮,房屋建成后,由承建商经营15-20年,期满后房屋由土地所有人继续经营出租。

  《烟台房地产志》(讨论稿)进一步写道:“地皮房”的质量往往较差,当时建地皮房的人除一些经商的,还有一些专门经营房产的人和商铺。

  一些较发达的木瓦作坊,在经营建筑的同时,大量建造地皮房高价出租、从中渔利,如永来兴作坊、德成作坊,都是烟台的大作坊,都拥有数以千计的地皮房,或为工商业用房或为民宅,常年出租,均获利甚巨。

  这些记载表明,“地皮房”的房屋形式中既有商业店铺,也有普通民居,规模十分庞大。由于急功近利和政府监管缺失,建造质量不是很好。

  “地皮房”是房屋供不应求时期的产物,“地皮房”的开发模式并非烟台街专利,但是这个词汇的流行是否限于烟台本土已不得而知。

  “吃瓦片”和 “地皮房”相辅相成,有了“地皮房”才可以高枕无忧地“吃瓦片”。“吃瓦片”和“地皮房”同存共荣的商业模式一直延续了很多年,至今也没有完全消失,只是换了说法还有合作细节而已。

  “吃瓦片”和“地皮房”这一商业模式百年来积累的经验和教训,至今仍具有借鉴意义,值得深入探究。


原文来源 : 人民资讯

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